主题：网友8年观察楼市得出11大房价经验 高手在民间

核心提示：房价收入比高到大家都以为房价有泡沫，所以傻乎乎的一年又一年等下去，等待泡沫破灭。但是所谓的“泡沫”不但没破，反而越来越大，这是为什么呢?

一位资深人士八年观察房价后的经验，对高房价的分析和判断精炼独到，高手果然在民间啊!

1、高房价的根本原因是货币发行过快，表现形式是社会财富分配不公。

货币发行过多过快，我相信很容易理解，钱太多了，钱也就越来越不值钱了。而社会财富不公，怎么说呢，举个例子吧：一个村子有100人，过去大家都是穷人，大家都要吃肉，但是只有10块儿肉，每斤10元，这时候由于每个人的购买力都是一样的，那么只能随机10个人吃上肉，剩下90个人干瞪眼。。而现在村子里一部分人先富起来了，有10个人发了财，其它90个还是穷人，肉肯定就不是每斤10元了，因为这10个富人肯定会出最高的价把肉占为己有，甚至这10个富人之间还会较劲，越少的人希望得到越多的肉。谁出的价越高，谁得到的越多。这时候，肉的价格就和那剩下90个穷人一毛钱的关系都没有了。

这个例子活生生就在现实社会里上演了，从06年开始，为什么多数人一直高房价痛骂，但房价丝毫不受多数人的理会，屹立在那里高高在上，甚至越来越高。归根到底，是因为两个方面，第一是市场上新发的钞票却太多太多;另一方面财富集中在少数人手里，这些人买房都是挥金如土，所以两级分化很严重。

2005年的时候，中国资产过1000万的还寥寥无几，总数不到2万。但是到了2011年这个数字就高达80多万人。。短短6年，富人的群体就增长了40多倍。。郎咸平曾经感叹过，白领、金领都没落了，真正崛起的是黑领，领的是灰色收入。

2、国际上的房价收入比在中国不适用，换一个角度思考，中国房价其实很低!

再看房价收入比，国际上是4-6倍合理，中国15倍了。首先原因我已经在第1点介绍过了，就是少数人口占据了大量财富，占据了大部分房源，以至于房价和占人口80%的大多数人没关系。其次，发达国家的房价收入比低，是因为人家的ZF会建立公租房、廉租房、保障房，在这些国家ZF会长期租给你。所以人家觉得买不买房无所谓。而我们国家我就不用多说了，大家都知道是啥鸟情况，除了买商品房别无选择，好不容易来个保障房长城家园，抽签时电脑故障大家也心知肚明是什么情况。这是第一个原因。。第二个原因是发达国家的人口趋于稳定了，有些国家甚至还是负增长，这时候新增房源对他们来说肯定是多余的，而我们国家离这个阶段还有相当遥远的一段距离，消耗完80、90后让他们都买上房还有相当长的时间，要不然我们也是发达国家了，这个阶段至少还要等10年，甚至更长。第三个原因是城市化还在继续，越来越多的农村人进城。不知道大家注意到一个现象没?现在新生代的农民工，进城打工以后，就不想或者很难再回农村了，大多都选择留在城里，他们可能确实对高房价无能为力，但即使是在城里漂着，至少也对紧张的租房造成了房租上涨的推动，一定程度上也支撑了房市。与此同时，大城市的人口还在继续增长，旧的刚需没有消化完，新的刚需又加入了。

3、房价相对于物价到底高不高?为什么房价涨速没有大白菜涨得快?

先来回顾一下历史。物价上涨和房价上涨的基础是M2，很多人都并不陌生，它的增长从一定程度上可以反映出物价和房价的上涨速度。1990年的时候，M2是1.5万亿。到了2011年，这个数据被刷新到73万亿。细心的人可以发现，房价每5-6年就会翻一倍，即使是2007年以前，一样如此。1990年的时候，在我的老家城市，总价3-4万就可以买一套80平米，而现在22年过去了，大约要30-40万才能买一套，涨到了10倍。即使我们退回到2006年，也要15-20万。大家不要误以为房价泡沫一定很大。商品房作为房屋的一种属性，和其它商品没什么区别，这20年以来，涨了10倍的物价数不胜数。因为这和M2的增速是密不可分的，央行公布的去年M2的增长幅度是13.6%，这个增长速度正是6年翻一倍。只要中国还处于发展中国家，GDP还处于每年8%左右的增速，城市化进程还在继续，这三个条件还在，那么这个5-6年翻倍的经验还是一直适用下去。

4、中国的房地产泡沫肯定是有的，但它是像眼下的印度，还是过去的日本?

有人老爱拿日本房价破灭说事，从2007年一直说到2012年。。诚然，80年代的日本炒房之风也是盛行，但是炒作也要分两种，一种是量价炒作，一种是无量炒作，日本的炒作属于无量炒作，因为日本根本不需要像中国那么大的城市化需要，所以资金面推动的力量小，而庄家的拉抬力量大，这就好比操盘手圈起一只股票封涨停时一步到位，然后吸引散客接盘。再一个，日本是个弹丸之地，和1997年的香港、2012年的鄂尔多斯一样，没有像中国这样那么庞大的城市化进程，这就好比鄂尔多斯，这个城市来来回回就是这么点人，没有庞大的需求基础，没有新鲜血液，你建房子炒房子最后卖给鬼呀?

再看中国的楼市，第一，城市化进程快到无法想像，北京你知道吧，几年前预测2010年人口的时候才1000多万，具体数字我忘了，但最后到了2010年时硬是比当初规划时多出了200万。以至于不得不行政控制人口，并且北京现在六环建好了还在往七环建。这说明啥，我想各位看官应该知道。。。第二，中国和日本的最大区别就是中国的房价属于量价推高，其实2008年底本来市场的血液不足的时候，当时的房价已经相对见底，但温sir大手一挥下放4万亿，还一边说控制房价过快上涨，糊弄鬼呢?银行也不甘示弱，纷纷房贷优惠。随后2011年信贷控制得很严厉，但而到2012年的现在银行又不缺钱了，还在房贷优惠。央行那边呢还是在降存准。住建部前几天也在发文研究如何刺激刚需入市，说到底就跟2009年一样是在鼓励你入市。